1、《中华人民共和国土地管理法》规定进城农民可自愿有偿退出，但事实上愿意退出的农户很少

• 我国是一个发展中的人口大国，人均资源占有量不足、社会经济发展不充分、不平衡、为保障吃饭问题必须保护足够的耕地或者农地。另一方面，中国在快速的城镇化、工业化进程中，需要大量的建设用地，人多地少的国情决定了我们不能一味扩大耕地征用的范围，而必须充分利用农村集体建设用地来发展经济。
• 尤其是宅基地资源，尽管我国的城镇化率已由1978年的不足18%增加到了65%、已有近5亿人由农村转移到了城镇，但宅基地面积并没有因此而减少。宅基地资源是我国社会经济发展对建设用地需求的重要后备资源。因此，新修订的《中华人民共和国土地管理法》规定，进城农民在自愿有偿的前提下，可以退出宅基地。但实践中，自愿退出宅基地的农民却凤毛麟角。为什么农民不愿意自愿退出宅基地呢？

2、三大原因决定着农户宅基地资源退出难

• （1）法律规定了“可以自愿”退出，但法律没有规定如何自愿退出，这使得宅基地的退出缺乏可操作性
• 尽管《中华人民共和国土地管理法》规定了进城农民可以自愿有偿退出宅基地，但法律没有明确规定农民退出宅基地的条件、程度以及责任和义务等操作性的规范。这使得宅基地退出只在国家政策层面上予以要求，显然政策的效力远远不及法律。因此，即便农民进城了，也难以自愿退出宅基地。因为他持有的成本很低，不退出对其个人的利益损害不大。而一旦退出，今后就不能取得。在这种情况下，农民宁愿房屋倒塌，也不愿意退出宅基地。
• （2）有偿退出缺乏法律依据，农民退出宅基地事实上利益受损，因此不愿意退出
• 尽管国家法律也明确规定要给退出宅基地的农户以足够的补偿，但如何补偿，补偿的依据和标准是什么？这些现实的、需要实际操作的问题相关法律都没有作出明确的规定，再加上补偿的钱从哪里来？由谁来出这笔钱？等等问题也没有明确规定，这使得宅基地有偿退出就停留在了文件和政策的规定中。再加上宅基地的价值与地理位置、人地矛盾有很大的关系，不同地区宅基地的价值差异可能很大，这也制约着宅基地有偿退出的实施。
• （3）缺乏足够的社会保障是农民不愿意放弃宅基地的根本原因
• 客观地讲，现在的农民尤其是在城市能落脚并生存下来的农民，几万块对他而言可能并不重要；而且在大城市也解决不了多大的实际问题，而缺乏足够的社会保障是他们不愿意有偿放弃宅基地的根本原因。
• 换句话说，今后他们退休了或者干不动了，他们可以回到农村，空气有新鲜，蔬菜又绿色，又不像城镇那样嘈杂。因此，缺乏足够的社会保障是他们不愿意放弃宅基地的重要原因。

3、以宅基地换社会保障可能是比较理想的宅基地退出方法

• 对于进城农民而言，缺乏足够的社会保障是他们不愿意放弃宅基地的根本原因。为此，用宅基地的有偿退出换取社会保障就成为宅基地自愿退出的重要举措。只有这样，才能调动进城农民退出宅基地的积极性，才能从操作上保障宅基地的退出，才能充分为社会经济发展提供后备建设用地资源。