摘 要：作为旅游住宿业的一种形式，近年来发展迅速，涌入大量民宿从业者，民宿供应量也大为增加。但是民宿在我国发展历史较短，在运营过程中暴露出很多问题。本文通过对民宿这一概念的梳理，并分别从港澳台地区、东部地区以及其他内陆地区的民宿发展状况来进行比较分析，找出我国民宿业在发展过程中出现的问题，并提出相应的对策与建议。
一、民宿的概念
随着经济的发展，越来越多的旅游者开始选择个性化出行方式，旅游者出游目的也发生了转变，在旅游的过程中更加注重参与和体验。我国民宿业也随着旅游者不同需求、不同目的、多元的出游方式而逐渐发展起来。
关于民宿的概念，不少学者认为农家乐、家庭旅馆也是民宿的表现形式。农民利用自家院落(田喜洲，2002)，以空置房为基本接待单位，以短期住宿旅客为接待对象，以营利为目的(张竞予，2008)，以家庭人员为主要服务人员，可聘用少量服务员帮工(彭青、曾国军，2010)的小型旅游住宿接待设施。2017年国家旅游局发布《旅游经营者处理投诉规范》等4项行业标准，提出:民宿是指利用当地闲置资源，民宿主人参与接待，游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施。根据我国的实际情况，笔者认为民宿是以营利为目的，将个人或租赁他人的闲置房间、院落，自行或聘请他人为旅游者提供住宿及服务的，提供给游客温馨、亲切的家的感觉，是一种有别于传统酒店、宾馆等的住宿体验。
二、我国民宿业发展状况
一般认为最初的民宿起源自欧洲，业主仅提供床位和早餐(B&B,Bed&Breakfast)，随后发展为一种新的旅游住宿形式。民宿这一住宿形式后传入日本，日本的民宿业也被认为是亚洲地区的源头。我国台湾地区的民宿业受日本影响较大，并在发展过程中不断创新，现在已相对成熟。大陆地区的民宿则经历了以接待周末度假休闲为主的农家乐形式逐步发展到近几年通过各民宿平台的兴起和推广，长三角流域，大理、丽江、阳朔等风景区周边的民宿逐渐增多。根据2017年末相关数据统计，我国大陆地区民宿分布主要集中于西南以及东南沿海的旅游较发达地区，其中云南的民宿多以客栈的形式存在，且数量最多。
近年来因为各种政策利好，发展迅速，整体分布呈现出区域性集聚化现象，集聚化的民宿促进人力资源的专业化发展，劳动力资源得以共享，提高人力资源效率，信息交流更为顺畅，降低了民宿的经营成本。同时，产业链上的相关企业更容易获得商机，整个区域内交易成本的降低，极大地增加区域民宿的综合竞争力。不能忽略的是区域间发展又存在着不均衡。按照我国民宿业按区域发展状况可大致分为三个部分，港澳台地区，东部沿海地区以及西南地区。
(一)港澳台地区。
港澳台地区的民宿业发展历史悠久，尤以台湾为最，所以相关规范更加全面和完善。民宿体验也成为前往该地区的游客的一项必备旅游活动，究其原因，一是前往该区域的游客相对经济条件、学历水平以及接受新生事物的态度都更加积极。所以更愿意尝试民宿这一有别于传统酒店的住宿形式;其次该区域内的民宿供给量大，在各个区域游客入住都很便捷;三是该区域内民宿类型多样，可以满足不同游客的偏好;再者该区域内民宿多为个人经营，因此民宿的个人风格鲜明，与当地的传统文化结合，区域特色浓郁，创意丰富，并且民宿业主强调与游客的互动，因此成为诸多游客的首选。
(二)东部沿海地区。
东部地区特别是沿海经济发达地区，随着经济发展，涌入越来越多的民宿从业者，所以发展速度快，供应量也明显增加。在长三角地区甚至出现了很多口碑与素质俱佳的精品民宿，并引导了不少游客的出行意愿和方式，如莫干山民宿，有强大的经营团队，管理和经营理念与时俱进，现在莫干山民宿已经成为优质民宿的代名词，甚至超过了对日本和台湾民宿的评价，也不乏有特意前往体验民宿的游客。东部地区的民宿还呈现出集群化特点，如江西婺源民宿已经成为婺源乡村旅游的一个亮点和品牌。当区域内民宿数量累积到一定规模后，形成了整体的竞争优势，使得整个区域内民宿有了品牌和影响力，增大了接待能力，为每个民宿业主都带来收益;也使得民宿的持续经营能力得以提高。
(三)西南地区。
西南地区的民宿最早发端于丽江、拉萨、阳朔等旅游地，如今仍多集中在景区周边，其次存在于一些省会城市、直辖市的城区。受限于经济发展的影响，一些经济发展水平相对落后的旅游城市，民宿这一住宿形式还几乎是空白。围绕景区周边发展起来的民宿，基本都能结合当地景区景观的建筑特色，结合当地的风土民情进行装修装饰，供给量大，受制于当地建筑保护等原因，改造的民宿在硬件条件较为落后，同质化现象尤其突出，缺乏优质民宿及相应品牌。
随着越来越多高素质和专业化的人才进入民宿行业，已经打造出不少成熟的民宿品牌，并随着关注度的提升占领了部分市场。但是因为行业进入门槛低，民宿从业人员的素质参差不齐，同类型民宿之间竞争无序，淘汰率和流动率较高。当资本参与民宿的方式越来越多样化，融资、众筹等不一而足的同时，同质化情况愈发明显，丧失了个性化的小而美民宿与酒店的差异，民宿的后续发展将变得难以判断。
三、我国民宿业发展中的问题
由于我国民宿业发展时间短，民宿行业的相关政策法规、制度不完善，公共设施相对缺乏，民宿业在快速发展中越来越暴露出标准缺失、卫生环境堪忧、经营手段落后、服务不到位、缺乏法律监管等一系列问题。
(一)硬件设施不完善，卫生条件较差。
在对现有民宿的满意度调查中，涉及到的餐饮、住宿条件、卫生条件等众多选项里，卫生条件的不满意程度明显高于其他，特别是围绕在景区周边的民宿多为原有民居改造而成，受制于当时的居住条件，民宿业主在明确知道卫生条件达不到游客预期的情况下也很难做出有效的改进。此外，由于缺乏相应的监管机构和监督措施，卫生打扫不到位情况也大量存在，95%的民宿用品没有消毒或清洁标识。卫生状况已经成为民宿平台投诉的重点。
(二)从业人员素质参差不齐。
因为国家尚未出台相应的民宿经营的法律法规，所以民宿业涌入了大批量的新鲜血液，约有60%的民宿业主都是初次进入该行业，和民宿业同样“年轻”的经营者们缺少专业化的知识背景，更对民宿行业缺乏深入的研究。不少民宿平台都有暴露出诸如民宿业主强扣游客押金不退还、重复预订强行退租、保洁人员随意打开密码锁进出等各种问题。仅凭暂时的热情来从事民宿行业，不仅会造成民宿经营的混乱，也会给游客带来不好的体验，从而影响到对整个民宿行业的信心。民宿业主为降低经营成本还存在着绕开民宿平台，尝试线下交易等情况，一旦发生任何安全问题、经济纠纷，民宿业主和游客的损失和维权问题都未可知。
(三)同质化现象严重。
民宿这一旅游住宿形式在一定程度上可以让游客直观感知地方风土人情、历史文化，对文化的理解也各有体会。同时民宿是一个个性化的体验，所以对民宿的判断各有标准。但是绝大多数的民宿装修风格单一，服务内容雷同，缺乏文化内涵，民宿业主缺乏与游客的互动，游客也很难产生有别于其他的独特的民宿体验。故而客户没有忠诚度，难以形成口碑和品牌。
(四)缺乏有效监督。
随着网络技术的发展，目前绝大部分的民宿预订都是通过各个线上平台，从预订到退租整个过程中，平台对民宿业主及游客的监督几乎为零。包括民宿经营中最糟糕的卫生情况，也没有任何机构或者平台采取任何行之有效的监督手段。此外，民宿经营所涉及到的卫生、安全等诸多方面需要相关部门的严格监管，由于主管部门不明确，监管不力或责任不明的情况则时有发生。各线上平台也没有就民宿经营许可、消防安全等各种问题是否合规进行有效验证，使得许多无证经营的民宿在不合法地经营。这种不规范将严重影响未来民宿业的有序发展，并存在着很大的隐患。
四、对策与建议
(一)建立健全政策机制，为民宿行业的健康发展保驾护航。
目前我国针对民宿业经营发展的政策法规还比较薄弱，对民宿经营者缺乏相应的约束。民宿作为旅游住宿中的重要组成部分，需要依靠政府通过制定相应的政策机制来保驾护航，从而让民宿业得以良性有序发展。相关政府部门适时出台行业经营的法律法规，注重政策引导，制定服务标准，对民宿经营资格、运营质量、服务监管等方面做出规定，完善政府对民宿产业的监管体系。塑造品牌形象，有利于民宿产业服务质量的提高。
(二)重视民宿协会等非政府机构，组织和引导民宿发展。
民宿行业组织在台湾和欧美发达国家的民宿发展中起到了重要的组织和引导作用，我国的民宿行业也可以效仿此行为，通过成立民宿协会等非政府机构，联合各类学术研究机构，积极推进与学界的交流协作，使其对产业发展起到显著的引导及助推作用。鼓励民宿业主通过参与此类非政府组织不断提高自身的专业素质，深化从业意识，从而维持民宿稳定、有序地经营。
(三)加强平台及第三方机构的监督功能，为民宿行业的良性发展提供助力。
大多数的民宿都依托几大平台在推广和运营，平台作为搭建民宿业主与旅游者双方连接的纽带，不仅是一个提供交易的途径，更应该维护民宿业主与旅游者双方的权益。督促民宿业主提供安全、卫生的居所，保障民宿业主提供居所的安全及收益安全。同时第三方机构的参与能有效地杜绝监督机构缺失带来的种种弊端，督促平台和民宿业主不断完善经营过程中暴露的问题。
(四)加强互动，找准民宿特色，打造精品民宿。
民宿诞生及兴起的初衷都是基于民宿业主与游客间的互动，但在我国游客更倾向于拥有独立的生活空间，导致业主与游客间的互动机会减少，互动的成本增加。游客的消费需求、动机复杂，除了年龄、知识水平、收入等因素，他们更注重旅游过程的身心体验，并将具有强烈个人色彩的旅游体验通过网络进行广泛的传播。因此民宿的经营必须与民宿周边及所处大环境所匹配，需要民宿业主找到一个适合自己的方式，结合当地的人文特色，通过与游客的互动来凸显人文关怀，重视游客的需求，有别于传统酒店和宾馆，才能在残酷竞争中站稳脚跟。只有找准民宿特色，保持特色经营方向，提供优质的服务才能留住顾客，这也是民宿经营的长久之道。