房贷年限如何选择，每个购房者情况各不相同，应该具体分析。下面通过具体数据进行比较。

房贷利率因素：

每个购房者购房时间不同，贷款金额不同，银行不同，房贷利率也各不相同。

下面假设按照商贷100万，贷款期限20年与30年，基准利率4.90%与利率上浮三成6.37%，贷款方式等额本金，分别比较一下总利息支出情况：

1、房贷基准利率4.9%计算，贷款期限20年与30年比较：

贷款期限20年，利率4.9%，每月还款额为6544.44元，20年总计利息支出为57.06万元；

贷款期限30年，利率4.9%，每月还款额为5307.27元，20年总计利息支出为91.06万元；

2、房贷基准利率上浮三成即6.37%计算，贷款期限20年与30年比较：

贷款期限20年，利率6.37%，每月还款额为7379.39元，20年总计利息支出为77.1万元；

贷款期限30年，利率6.37%，每月还款额为6235.43元，30年总计利息支出为124.47万元；

上述四张图表整理如下：

通过比较可以看出：

1、贷款利率在4.9%以上时，贷款30年与贷款20年相比，贷款总利息支出，要多出58%以上，利率越高多出的比例将更高！相当于多贷款10年，贷款利息要至少多支出六成！

2、当贷款利率超过基准利率一成以上即5.39%时，贷款30年利息支出将超过贷款本金！

因此，假如是2年前贷款利率普遍为基准利率上浮20%以上（即5.88%-6.37%）时，由于贷款利率偏高，已经超过了绝大多数保守型理财产品的收益。此时在有条件的情况下应尽量考虑缩短贷款年限，避免总利息支出过高！

相反，假如是4年前贷款买房，当时利率仅为4.3%（即基准利率8.5折-9.2折），此时将贷款年限拉长，减少对自有资金的占用则无可厚非。到底要借100万也不是想借就能借到的，如利率合适，好不容易借出来了，肯定借的时间越长越好！

是否考虑提前还贷因素：

假如购房时考虑过会提前还贷，那么实际贷款年限选择就没那么重要了。如是打算较短时间内提前全部或部分还贷，由于直接减少的是贷款本金，因此将大幅减少总利息支出。

此时个人观点倒是建议将贷款年限拉长，因为贷款年限拉长将使每月还款额减少，留在手中的资金则变多，这样可以把握更大的主动性决定何时提前还贷。反正是提前还贷，相差几个月或者一两年，总利息支出不会相差太大！

当然，如资金充裕，贷款时利率又较高，也可以干脆在贷款时主动提出增加首付比例，这样直接降低了贷款额，对总利息支出影响最大！不过部分银行提高首付比例可能导致贷款利率的折扣减小。

本人当年买房时就将首付比例主动提高到五成，当时本可享受九折利率优惠，结果由于贷款金额变少，只能享受到9.2折！

资金流动性因素：

即每月还贷后是否会造成生活压力过大，通过上述图表可以看出，贷款20年与30年，每月还贷金额仅相差1200-1300元。但假如原本压力就已经较大了，多支出那一千多元可能成为压倒骆驼的最后一根稻草，此时也只能选择较长年限的还款方式，减少短期压力了！

另部分贷款人可能为销售等收入不稳定职业，此时选择较长贷款年限可减少每月支出，避免极个别月份收入过低，导致压力太大，甚至无法按时还贷！

同样可以在收益较高的月份进行提前部分还贷，这样既可以减少每月支出，又可以通过部分还贷的方式减少总利息支出。

以上为选择贷款年限时，最应该考虑的几点，供参考！

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